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购房指南三、看价格及是否具备交易资格
 
二手房价格形成因素

  二手房房价的形成,无非是两个方面:一是实体因素,二是影响因素。实体因素可以参照一定标准;但影响因素则带有强烈的主观评价,需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言,影响因素可以分为以下三大类:一般因素、区域因素、个别因素。

  一般因素

  即随时随地都在起作用的因素,它的作用虽不明确,却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如:大城市人口多密度大,小城市人口少密度小,同样的房子大城市肯定更贵;“成功人士”汇集的社区,肯定比工业区的职工社区,房价要贵得多;家庭规模不断缩小,能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖;这些都是与人口相关的社会因素的影响。

  此外,心理因素也会影响房价。例如,人们普通的喜“8”厌“4’,房子沾了“8”字,身价凭空高一截;房子沾了“4’字,就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水”之说,如果某套房子被风水先生指为不祥,则很难再有清白名声,人人避之不及。再如,卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁,此时只恨不能早日脱手,但求不亏

  就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量,建议应从以下方面着手:

  1:气候条件

  阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

  2:居民素质如何

  它决定了购房者将与哪些人交往,能在何等程度上满足购房者的社交需要。

  3:街道与交通状况

  如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等。

  4:基础设施与公益设施状况如何

  如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。

  5:商业网点是否齐全

  如购物是否便利。

  6:环境状况

  如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。

  7:住宅布局是否合理

  如楼与楼之间的距离是否宽阔,不要因为狭窄而相互妨碍等。

  需要强调的是,区域因素中,以人文环境最为重要。道理不言自明。

  个别因素

  影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察:二手房的结构,是钢筋混凝土或混合结构,还是砖木结构?结构不同,造价就不同;使用年限不同,价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是,所谓质量至少应包括三个层面:设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言,使用质量直接关系到成色、保养等问题。

  二手房交易8项注意

  (1.)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (2.)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3.)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (4).土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (5.)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (7.)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  土地使用年限  

  根据中国大陆的法律,城镇房屋财产权包括房屋建筑的所有权和房屋所在土地的最多不超过70年的土地使用权,土地所有权归国家所有。房产权人取得的只是一定期限内的土地可利用权,而不是所有权。

  根据土地的不同用途,国有土地使用权出让的最高年限也不同:居住用地是70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或者其他用地为50年。所以,开发商从地方政府取得的土地,都是有使用权期限的,不是永久的,并且都是在最高年限之下。

  根据房依地建,地为房载的特点,法律也规定房屋与土地不可分,要抵押要一同抵押,要转让要一起转让。当土地使用权期限到期,则房产从理论上讲,就失去了价值。

  所以业主在买房时,一定要看房产商取得的土地使用权证是何时取得的,剩余日期还有多少。以免取得的是土地使用权期限比较短的房产,化买使用70年时间房子的钱,却只买到只能使用四五十年期限的房子。

  12种不能上市交易二手房  

  1、未依法取得房屋所有权证的房屋;

  2、只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;

  3、鉴定为危房的房屋;

  4、以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;

  5、在农村集体土地上兴建的房屋;

  6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;

  7、所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;

  8、所有权有纠纷的房屋;

  9、已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;

  10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

  11、房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;

  12、法律行政法规规定禁止转让的其他情形


 
 
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